进入九月份以来, 房地产市场再度显现出失控的苗头，控放双方的博弈进入白热化阶段。所有的迹象都表明：再这样博弈下去，房地产乱局将更加不可收拾，用控制的方式来解决房地产的问题，已经证明不是好的行动路线了！寻找新的突破口才能从根本上解决房地产的问题，因此，必须改变博弈思维了! 建虎网www.jianhuw.com
房地产之所以成为社会关注度极高的热门话题，并不仅仅因为老百姓要为住有所居掏多少荷包，会不会引起民怨沸腾, 更因为对国家来说，房地产太重要了，它关系到国家的经济安全。2008年国际金融危机就是从美国的房地产次级贷款开始的，日本上世纪90年代的由盛转衰也是发端于房地产泡沫的破灭。房地产泡沫的前车之鉴拉响了宏观经济的警笛，如果我们不能有效控制房地产的局面，拔除爆炸的引擎，同时避免连带性的经济衰退，我国经济也完全有可能在房地产的阴沟里翻船，政府不能对房地产的危险趋势等闲视之。
今年四月份国务院出台房地产新国十条以来，房地产市场出现了抑制和反抑制两种力量的激烈对抗，有专家解读为房地产进入深度博弈阶段，是控还是放前景难料。这说明:今年四月开启的房地产新政，不能重走以往房地产政策的老路，以往房地产政策的调整充其量是对市场的降温，因而是随机性的，而这一次则不同，政府应该设立这样的最终目的：彻底解决房地产问题！建虎网www.jianhuw.com
一．博弈不能带来理想的结果建虎网www.jianhuw.com
然而，根据最新的动向分析, 本次调控要分两个阶段进行，第一阶段是抑制投机，使房地产市场从失控甚至疯狂状态回稳到可控状态。第二阶段则是建立房地产的新秩序——这才是本次调控的最终目标。从这个意义上说，不能把中央的调控政策理解为与开发商的博弈，因为博弈并不能解决房地产的深层次问题，况且，博弈的结果不会有谁能成为最后的赢家。
1．开发商不可能成为赢家，即使政府担心投鼠忌器、为避免误伤国民经济而放弃调控，使房价重新失控，再度飚升，并带动上下游产业重新活跃起来，短期的亢奋增长也是不能持久的，开发商的阳数已经快耗尽了，楼市的再度疯狂只能引起快速雪崩。几乎所有的研究和测试都表明：中国房地产市场留给投机炒作的空间已经枯竭，如果再来一次投机浪潮，用不着政策去打压，房地产也会出现日本式崩盘，开发商将首当其冲成为最悲惨的失败者。建虎网www.jianhuw.com
2．如果把房地产调控的目标定位为单纯的限制投机，满足于房价的稳定，象中房协的主张那样，暂缓出台新的紧缩性调控政策，也不会带来理想的结果。原因是：高高在上的商品房价格无论是稳住还是稳不住，都没有从根本上消除房地产泡沫，稳不住肯定会崩盘，稳住了照样会崩盘！因为社会资金过度集中在一个篮子里，太多的人指望着手里的房子挣钱，它在客观上要求房价必须上涨，你把房价稳住了，投资人可以耐着性子等一年，但绝不可能长期等下去，超不过两年，就会出现出货狂潮，全国要出手的房子有多少？根据测算，高达6亿平方米！这么多房子要出手会是什么结果呢？必须有3万多亿的买盘才能原价吃进，到了卖家大逃亡的时候，到何处寻找如此大的买盘？所以，房价在高位的长期稳定就意味着房地产进入了崩盘的倒计时！崩盘的那一天正在一分一秒地逼近，谁也挡不住！建虎网www.jianhuw.com
3．如果将严厉限制投机的房地产政策进行到底，尤其是尽快出台房产税，把投机者驱逐出房地产市场，让房地产真正成为老百姓安居乐业的净土。这条让很多普通百姓寄托着无限希望和遐想的路线，真的能给老百姓带来幸福天堂吗？研究表明：那只是一个美好的愿望，也不会取得预想的结果，因为限制投机会使商品房最大的客户群离场，而房价在政策打压下即使下降20%，也无法和大部分中低收入者的购买力对接，严控政策的直接结果将是：该走的小鬼可以让他们走，但该来的神仙却请不来！商品房成交量将急剧萎缩，并带动上下游企业进入下行通道，国民经济将不可避免地受到误伤，连宏观经济都保不住了，还能圆中低收入者的住房梦吗？建虎网www.jianhuw.com
4．设想用保障房的增量来填补商品房成交量下滑带来的空缺，用保证房的巨额政府投资来提升国民经济景气指数，避免房地产新政误伤国民经济，在短期内是可以作到“堤内损失堤外补”，但长期下去，却会因“拆东墙补西墙”而带来更加严重的后果：地方政府的债务危机。由政府包办占人口大多数的中低收入者居住需求，就必须使保障房的数量达到住宅开发总面积的50%以上，而如此天量的保障房是政府供应不起的，原因是：中国处在世界历史上最为波澜壮阔城市化的过程中，西方发达国家的经验对中国不具有意义。发达国家城市人口的年增长率不到1%，而中国的许多城市都在5%以上，要想用政府兴建的保障房来满足这部分人的居住需求，仅填平过去的欠帐就需要20亿平方米的住宅，而每年的新增需求又有4亿 平方米，只有当保障房的新建达到每年6亿平方米以上，才能在10年内基本满足全国需求。而在2010年国土部的住宅用地18万公顷的规划中,保障房用地为2.4万公顷，可建成保障房3亿多平方米，相对于过去来说，这个面积已经是天量了，但距离满足全国需要的最低限的6亿平方米还是差了一半。以北京为例，按照北京市住建委负责人的说法，保障房的拆迁成本已经达到每平方米4000元左右，而今年上半年，北京住宅用地的供应量是1450公顷，若要达到国务院所要求的50﹪指标，保障房的土地供应就应该达到725公顷，按照容积率为2计算，应建1450万平方米的保障房，全年就应该至少是2900万平方米，仅需要花费的拆迁成本就高达1160亿元！大大超过了2009年北京928亿元的帐面和494亿元的实际土地出让收入。也就是说，把土地出让收入全部搭进去，也建不起与商品房平分天下的保障房！这说明：保障房和商品房并重的二元结构是得不到财务支撑的，它只能是空中楼阁！建虎网www.jianhuw.com
即使如此，根据目前的进度，这个还差一半的指标也不可能完成，保障房的欠账还在继续增加。因此可以肯定：增加保障房的权重，不能从根本上解决房地产的核心问题。
