建虎网www.jianhuw.com
二、选择变局是房地产的唯一出路！建虎网www.jianhuw.com
最近,国务院副总理李克强在与居民代表和参建单位人员交谈时指出，各地应从实际出发，科学构建多层次的住房保障和供应体系。通过梯度消费逐步改善住房条件，逐步使购房困难群众实现住有所居。这说明，在中央的布局中，已经将建立房地产新格局当成了最终目标，而抑制投机仅仅是实现这个目标的手段，这就是当前的房地产新政与过去政策的根本区别。建虎网www.jianhuw.com
因此可以说， 房地产的核心问题并不是允许还是不允许投机的问题，而是能不能为多层次的需求提供出相匹配的多层次供应的问题——缺乏廉价自住商品房这个最重要的品种才是房地产市场紊乱的根源。建虎网www.jianhuw.com
找到这个根源，才能开出正确的药方：中国房地产的唯一出路在于转变调控的方式，将以打压投机为主的调控方式，转变为以改变供应结构和供应品种为主的调控方式，房地产深层次矛盾才能获得根本性的解决。建虎网www.jianhuw.com
由此看来,房地产的问题归根结底并不是去解决与谁博弈的问题，而是要站到对中国的城市化路径进行布局的高度，寻找到适合中国具体国情的城市发展道路——它既不能靠完全自由的商品房市场来解决居民的居住问题，也不能靠保障房来解决城市增容对住宅的需求，而必须利用商品房市场的竞争活力，为居民提供出受到保护的自住廉价商品房，这就是适合中国城市的低成本、高效率、可持续的房地产解决之道。建虎网www.jianhuw.com
相当长一段时间以来，无论是业界还是政府，都被一种根深蒂固的认识所迷惑，这种认识就是：只要是商品房，它就不可能是廉价的，现在我们要强调的是：这是一个天大的误区！建虎网www.jianhuw.com
实际情况是：在现有的资源条件下，只要政策略微调整，就可以在商品房市场上产生出老百姓买得起的廉价自住商品房！一是在规划中此类商品房应该占到商品房总量的70%以上；二是规划容积率比普通商品房高30%以上甚至高一倍以上；三是此类商品房只能用于自住，不能转让，如有特殊原因必须转让，也只能由房管部门以原价减去折旧的价格回购，没有一分钱的盈利空间。建虎网www.jianhuw.com
经测算，完全按照普通商品房用地的拍卖方式，此类不可转让的自住商品房的土地出让价格也会比普通商品房用地价格低30%以上，加上容积率的大幅度提高，它的售价完全有可能比普通商品房低50%以上，这样，我国房地产市场最缺位的供应就诞生了，大部分的中低收入者就可以在市场上找到适合自己购买力的房源，不仅对政府的压力骤减，使政府减少赔钱去盖保障房数量，还可以继续获得土地出让金，只不过比普通商品房的土地出让金略低一些罢了。建虎网www.jianhuw.com
北京2010年上半年的商品房用地拍卖中，楼面价平均为每平方米1.1万元，而平均规划容积率为0.9，折合平均地价为每亩660万元。在地价不变的情况下，如果将容积率提高到 2.5，楼面价就下降为每平方米3957元，而砖混建筑的造价在北京不超过800元，再加上配套工程，每平方米建筑面积包括土地的造价不超过5000元，加上各种规费、管理费用和利润，7500元的楼价对开发商来说应该是一个利润可观的好价格。而这个价格已经比高挡商品房的价格低了一半以上。如果土地拍卖价格再下降30％，房价还可以下降1200元，仅为6300元。只相当于北京今年上半年平均房价的30﹪！这说明，在客观上，存在着廉价自住房立足的巨大空间！一线城市如此，二、三线城市同样如此！只要改变规划容积率和房产性质，廉价自住商品房就可以大量供应，用不着化费巨资大量兴建保障房，就可以让绝大多数普通老百姓买得起房子，房地产的所有问题都迎刃而解了！建虎网www.jianhuw.com
至于廉价自住商品房把容积率提高到4甚至6, 会不会出现“鸽子笼”式的建筑物？会不会影响城市的容颜? 我们只能这样回答：建虎网www.jianhuw.com
⑴虽然中国的经济总量已经上升为全球第二，但我国的人均收入排名只位列全球百名左右，这就是中国的容颜!硬要造出一些让老百姓买不起的房子, 把亿万人民变成无房户和房奴,那才是城市应该追求的容颜吗?建虎网www.jianhuw.com
⑵土地资源的紧缺是我国的基本国情, 不高效利用土地，就会使城市大量侵占农田，连饭碗都难保住了，还一味追求城市的奢华，我们奢华得起吗？建虎网www.jianhuw.com
⑶ 对普通的老百姓来说，能居有定所就是他们的梦想了，尤其是对下岗职工、刚毕业的大学生、进城务工人员来说，只要能有房子住，就非常满足了，蜗居、胶囊房、地道房┄┄是他们无奈的选择，是谁制造了这些奇迹？应该汗颜的是他们呢还是政府的房地产政策？把所有的城市规划都定位为高档社区才是荒谬无比的妄想！建虎网www.jianhuw.com
⑷北京居住了5万外来人口的唐家岭，济南居住了4万外来人口的某城中村，建筑密度和容积率都非常高，但与郑州的陈寨村相比则是小巫见大巫了，陈寨村创造了我国甚至是全世界建筑群的多项纪录：在300亩宅基地的范围内，林立着间距只有1到2米的几百幢高楼，平均高度为10层，超过12层的比比皆是，最高为18层, 而这个纪录很快就会被打破,建筑密度高达85%，容积率也超过了8,许多楼的住户伸手可触邻楼,更令人惊骇的是,在如此弹丸之地,居住着10万外来人口!加上本地人口,远超10万人!平均每2平方米的土地就有一个人居住, 一个小村的居住人口超过了中国大部分县城的常住人口，创造了世界建筑史上的奇观!且不说这种极端的情况是什么原因造成的,蜗居的10万人因陈寨的高密度建筑幸福而快乐地生活着, 尽管密不透风,尽管许多房间常年不见阳光,但毕竟为他们提供了栖身之地。尽管陈寨的房子全是违章建筑，但是任何政策都没有权力剥夺10万人的生存和居住权利！在占人口大多数的中低收入者购买力很低的情况下，城市规划要不要向他们靠拢？事实证明，在多层建筑中3.5-4的容积率,在高层建筑中5.5-6的容积率,通过优化设计是可以满足消防、抗震、采光和通风的正常要求的，相比陈寨的“鸽子楼”，整体环境要优越得多，因此可以确定：只有在规划中大幅度提高容积率，才能从根本上杜绝极端的“鸽子楼”的出现，而在规划中奢侈地浪费土地，使大部分人买不起房子，才是陈寨“鸽子楼”世界奇观产生的祸根！
